Обзор состояния отрасли индустриальной недвижимости в России

Проект - сервис «Федеральная база инвестиционных площадок» при поддержке Экспертного совета по промышленному девелопменту и инфраструктуре НП "Гильдия управляющих и девелоперов" провел анализ отрасли индустриальных парков. Представляем краткий обзор состояния отрасли индустриальной недвижимости России по данным исследования «Индустриальные парки России: анализ современной ситуации и прогноз развития рынка». Краткий обзор состояния отрасли индустриальной недвижимости в России по данным на 1-е полугодие 2013 г. Казалось бы, организация промышленных производств в формате индустриального парка – одна из наиболее приемлемых практик организации промышленных проектов на территории Российской Федерации. Но как показывали результаты исследования Федеральной базы инвестиционных проектов, в отрасли сейчас сосредоточено достаточно много фундаментальных проблем. Общая оценка ситуации, сложившейся в отрасли индустриальной недвижимости России По мнению большинства респондентов (52,2%), общая ситуация, сложившаяся на рынке индустриальной недвижимости, может быть охарактеризована как скорее благоприятная, чем неблагоприятная. Подавляющее большинство респондентов (44,8%) оценивают настрой инвесторов в плане финансирования проектов индустриальной недвижимости на данный момент, как в больше степени позитивный, чем негативный. Таким образом, основная часть участников исследования чувствует определенную уверенность в завтрашнем дне на рынке индустриальной недвижимости – большинству показателей отрасли индустриальной недвижимости по версии данного исследования они дали положительную оценку. Проблемы и сдерживающие факторы отрасли индустриальной недвижимости России Три наиболее распространенных сдерживающих фактора, препятствующих развитию отрасли индустриальных парков в России На первый план в отрасли индустриальных парков выходят проблемы с привлечением инвестиций, их отметило как наиболее значимый сдерживающий фактор подавляющее большинство респондентов - 19,1%. Второй по значимости и распространенности сдерживающий фактор, мешающий развитию отрасли индустриальных парков в РФ, по мнению 17% респондентов - это административные барьеры. Третий из самых актуальных сдерживающих факторов, существующих в отрасли индустриальных парков, это сложные условия ведения бизнеса в России, такого мнение 12,8% респондентов. Некоторые тезисы исследования По итогам исследования были сформулированы следующие тезисы, характеризующие отрасль индустриальной недвижимости России: 1.В целом, общая ситуация, сложившаяся в отрасли индустриальных парков на данный момент, может быть оценена как скорее благоприятная, большинству характеристик (общее состояние отрасли, настрой инвесторов, прогноз повышения инвестиционной доходности) респонденты дали положительную оценку. Но более глубокий анализ данных показал наличие в отрасли серьезных проблем. 2.Наличие значимых пробелов в существующем законодательстве, отсутствие единой нормативно-правовой базы, регулирующей отрасль – показатель того, что отрасль индустриальной недвижимости еще не закончила свой основной этап становления в России. 3.В отрасли индустриальных парков на данный момент сосредоточено много фундаментальных проблем, которые существенно тормозят успешное развитие отрасли, причем еще на первоначальной стадии организации проектов. 4.В целом, респонденты, отметили более 25-ти различных проблем, с которыми они столкнулись в процессе своей работы в отрасли индустриальной недвижимости. 5. Одна из основных проблем в отрасли индустриальных парков – отсутствие соответствующего интереса со стороны потенциальных инвесторов существующему количеству предложений на рынке. Подобный дисбаланс спроса и предложения обусловлен рядом причин. 6. Инвесторы все еще с настороженностью относятся к проектам индустриальных парков и предпочитают вкладывать денежные средства в торговую или офисную недвижимость. Их пугает высокая рискованность проектов, долгий срок окупаемости, отсутствие единых стандартов ведения бизнеса. 7.Таким образом, рынок индустриальной недвижимости России, в частности рынок индустриальных парков, все еще формируется стихийно, отрасль отечественных индустриальных парков на порядок отстает от цивилизованной стадии организации отрасли индустриальных парков в зарубежных странах (США, Китай, Турция и др.). 8.Для того, чтобы в развитии индустриальных парков наметилась постоянная положительная динамика, необходимо предпринять как минимум ряд конкретных мер: Разработка и развитие инструментов финансирования проектов индустриальных парков независимо от форм собственности; Законодательно закрепить отрасль индустриальных парков/Формирование нормативно-правовой базы отрасли; Развитие моделей ГЧП в отрасли индустриальных парков. 9. В общей сложности респонденты предложили около 30 мер, способных решить проблемы, существующие в отрасли индустриальной недвижимости. Федеральная база инвестиционных площадок Справка об исследовании Проект - сервис «Федеральная база инвестиционных площадок» при поддержке Экспертного совета по промышленному девелопменту и инфраструктуре НП "Гильдия управляющих и девелоперов" провел анализ отрасли индустриальных парков. Основная цель данного исследования – выявление современного состояния отрасли индустриальных парков в России и параллельно проведение анализа следующих аспектов функционирования индустриальных парков в России: основные проблемы и трудности, препятствующие развитию и успешному функционированию проектов индустриальных парков на территории России; способы устранения подобных проблем; тенденции, существующие на данный момент на рынке индустриальной недвижимости; настрой инвесторов, состояние инвестиционной активности в сфере финансирования проектов индустриальных парков; перспективы развития отрасли индустриальных парков; мнение респондентов о предпочтениях резидентов по способу приобретения площади/земельного участка в индустриальном парке; знакомство представителей отечественных индустриальных парков с иностранным опытом организации проектов индустриальных парков; и некоторые другие аспекты. Кроме того, в анкете респонденты высказали свое мнение в формате ответа на открытые вопросы, с какими трудностями они столкнулись, исходя из собственного опыта работы в индустриальном парке, и какие меры они предлагают предпринять для того, чтобы устранить подобные проблемы. Исследование проводилось в 2 этапа – первый этап: 1)1.04.13-1.05.13 - самозаполнение 2)1.05.13-31.06.13- телефонный опрос Всего в исследовании приняло участие более 70-ти респондентов. Свое мнение в анкете выразили 63 представителя рынка индустриальной недвижимости (сотрудники индустриальных парков, технопарков, промышленных зон), расположенных в 24 субъектах РФ, и представители 10-ти компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости в России, а также представители Корпораций развития РФ. В аналитическом отчете кроме основных выводов будет представлен корреляционный анализ, из которого можно сделать выводы, как влияет местоположение индустриального парка (субъект РФ, в котором расположен индустриальный парк) на ряд показателей: общая ситуация, сложившаяся в отрасли индустриальных парков/ существующие проблемы в отрасли индустриальных парков в определенных областях; какие площади/объекты востребованы у резидентов индустриальных парков, расположенных в определенных областях; оценка инвестиционного климата и настроя инвесторов на рынке индустриальной недвижимости в определенных областях; и некоторые другие аспекты в зависимости от субъекта РФ, в котором расположен индустриальный парк. Всем участникам исследования 12 июля было выслано резюме с основными выводами исследования

Арендовать офис выгодно и полезно для экономики

За последние 10 лет расходы компаний на аренду помещений и оборудования установили исторический рекорд. Экономисты изучили бум аренды и лизинга и пришли к выводу, что чем выше доля лизинга в экономике, тем меньше спад производства во время кризиса Амстердам. 23 сентября. FINMARKET.RU - Купить офис или арендовать? Потратиться на покупку станка или взять в лизинг? Профессор Университета Амстердама Питер Гал и экономист Банка Англии Гарольд Пинтер проанализировали, как бизнесмены в реальной жизни отвечают на это вопрос. Оказалось, уже 30 лет все большее число американских предприниматели отдавали предпочтение аренде. Эта тенденция прослеживалась во всех секторах экономики. Но в последнее десятилетие отказ от покупки корпоративного имущества достиг небывалых масштабов. В 2009 году на различные формы аренды тратилось около 20% от всех расходов компаний. Чаще всего корпорации арендуют офисы и транспортные средства. В некоторых отраслях лизинг стал основой ведения бизнеса. Так, большая часть авиакомпаний арендует основной актив - самолеты. Эта мода перекидывается и на другие сектора экономики. Сейчас можно встретить фирмы, которые одалживают сложные сборочные линии или ИТ-инфраструктуру. Кроме этого все больше потребителей между покупкой и арендой выбирают последнее. Dо многих странах, в частности в Испании и в США во время финансового кризиса расцвел рынок аренды жилья. Именно последствиями экономического и финансового коллапса экономисты и объясняют возрастающую популярность "жизни взаймы". Исследования показывают, что расходы на аренду находятся в обратной зависимости от роста экономики. Чем выше ВВП, тем хуже дела у лизинговых компаний. Это объяснимо. Кризисы, как правило, ведут к длительным негативным последствиям для экономики, которые затрагивают и банковский сектор. Он становится слишком слабым и не может предоставлять кредиты в требующихся бизнесу объемах. Особенно от нехватки средств страдают молодые малые и средние компании, поскольку они не могут предоставить залог под кредиты. Таким фирмам не остается ничего, кроме как одалживать необходимые активы. В этой ситуации правительству необходимо стимулировать рынок аренды. В той же Испании введение субсидий на аренду жилья привело к повышению благосостояния граждан. Ученые открыли еще одно интересное свойство аренды - она может смягчить финансовые потрясения. Гал и Пинтер пришли к выводу, что чем выше доля лизинга в экономики, тем меньше спад производства во время кризиса. Во время экономической нестабильности процентная ставка падает, то ведет к снижению стоимости аренды. То есть арендовать собственность во время кризиса становится более выгодно. А вот прибыли арендодателей снижаются.

Офисы в Подмосковье: кому выгодно переехать за МКАД

При переезде можно потерять до 80% сотрудников Децентрализация – одна из самых заметных тенденций рынка офисной недвижимости последних лет. Если всего лет семь назад всерьез обсуждался вопрос, стоит ли строить бизнес-центры за пределами Садового кольца, то сейчас новое строительство сконцентрировано за ТТК, все больше офисных площадей появляется за МКАД. И дискуссия сместилась в эту же сторону – готовы ли арендаторы переехать в Подмосковье. Подальше от центра По данным Cushman&Wakefield, около 21% строящихся офисных помещений располагаются за МКАД, тогда как в 2010 г. их было всего 8%. Дополнительным стимулом децентрализации может стать дефицит площадей под застройку и попытки столичной администрации ограничить поток личных автомобилей в центре. «Уже после кризиса, в 2009 г., мы начали наблюдать тенденцию «переселения» ряда международных компаний за МКАД, – рассказывает Галина Спасенова, партнер кадрового агентства «Контакт», директор департамента «Executive Search & Management Selection для индустрии Строительство и Недвижимость». – Тогда это было их личное желание приобрести офисы с качеством класса А по более приемлемой цене. Последние два года эта тенденция переезда также продолжается, только теперь изменилась его причина, теперь переезд – это скорее вынужденное решение компании. С появлением Новой Москвы и запретом строительства в пределах Третьего транспортного кольца количество офисов, переезжающих за МКАД, определенно выросло». К слову, людям эта тенденция нравится. По данным онлайн-голосования* на www.irn.ru, большинство проголосовавших выступают за возведение новых офисов за пределами центра Москвы, самым популярным ответом оказалось строительство офисов за МКАД – за этот вариант проголосовали 27,2% участников онлайн-голосования. Преимущества офисного Замкадья Основное преимущество размещения офиса за МКАД для компаний – это, в первую очередь, экономия на аренде. Как рассказал директор департамента офисной недвижимости S.A.Ricci Алексей Богданов на сессии, посвященной офисной недвижимости, в рамках выставки REX-2013, арендные ставки внутри Бульварного кольца сейчас составляют $950 – 1100 за 1 кв. м в год, внутри Садового кольца – $800 – 900 за 1 кв. м в год. А в районе МКАД и в ближнем Подмосковье можно снять качественный офис за $300 – 450 за 1 кв. м в год. Однако это не единственный плюс. «Я вижу только три преимущества расположения офиса в центре Москвы: престижность, равная удаленность от разных концов города и расположение в шаговой доступности от метро (почти везде в ЦАО), – говорит директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина. – В остальном расположение офиса в зоне МКАД и в области даже более предпочтительно для арендаторов. Самое главное – это, конечно, более низкие арендные ставки. Кроме того, из-за более низкой стоимости земли у девелопера есть возможность обустроить большее количество парковочных мест, таким образом, самая существенная проблема центральных офисов теряет свою актуальность за МКАД». По времени затраты на дорогу до офиса порой даже меньше, чем при работе в центре Москвы. «Сотрудники ездят на работу по свободным дорогам – навстречу основному транспортному потоку. Например, компания «ГЕМА Инвест» строит МФК Premium West в районе развязки Можайского шоссе и МКАД, там же находится и офис компании. Я сама живу в районе станции метро «Улица 1905 года»: на дорогу до работы трачу около 15 минут», - поделилась собственным опытом Елена Семенихина. Вопрос к сотрудникам Выясняя преимущества и недостатки расположения офиса за МКАД для персонала, лучше всего обратиться к самим сотрудникам. Денис, бывший сотрудник Wildberries: «Я приехал в Москву из Орла в 2011 г. Первый год жил у друзей на станции метро «Красногвардейская». Устроился на работу в компанию Wildberries (крупный интернет-магазин). Офис расположен примерно в паре километров от МКАД в Ленинском районе МО, рядом с поселком Беседы – как раз недалеко от дома, где я тогда жил. Доехать можно на автобусе от метро «Домодедовская» минут за 20. Я вообще ездил на велосипеде – и ближе, и приятнее. Учитывая мое тогдашнее место жительства, расположение за МКАД нисколько не смущало, добираться было близко. Правда, проработал в компании я недолго – месяца два. Но ушел не из-за расположения офиса, а потому, что нашел работу по специальности». Ольга, сотрудница компании, снимающей офис в БЦ RigaLand (9 км от МКАД по Новорижскому шоссе): «Живу на «Сходненской». В плане дороги нет вообще никаких проблем. И утром, и вечером – против пробок. Я доезжаю две остановки до «Щукинской» и потом еду на корпоративном транспорте от 20 до 40 минут в зависимости от плотности движения. В целом на дорогу уходит 40-60 минут. На машине, конечно, проще, ибо, даже несмотря на то, что пробок в сторону бизнес-центра нет, когда едем на работу, есть пробки в обратную сторону и маршрутки-автобусы задерживаются. Бывали случаи, когда зимой в собачий холод стояли на остановке по 40 минут. Но в целом, с точки зрения дороги дом-работа, проблем никаких. Правда, выехать на встречу в дневное время куда-то – целая проблема, полдня из жизни выкинуто просто так». По словам Натальи, при переезде компании из центра города уволилось около 20% сотрудников. Среди ее коллег сейчас около 80% ездят из Москвы (из них примерно четверть – из близлежащих районов), 20% – из приближенных районов Подмосковья, например, из Красногорска. Долгие поиски Для многих людей расположение офиса за МКАД является даже предпочтительным. В первую очередь это касается тех, кто живет в том же районе, где расположен бизнес-центр. Однако для жителей других направлений это может стать серьезным недостатком. Кадровые агентства отмечают, что на поиск сотрудников при переезде за МКАД уйдет больше времени. По оценке рекрутингового агентства Rational Grain, срок закрытия вакансий может возрасти на 10 – 30%. «Реакция соискателей разная, но обычно чем ниже позиция и компенсация сотрудника – тем более чувствительно кандидат реагирует на удаленность компании. Для топ-менеджера расположение компании обычно не является приоритетным фактором, тем более что в данном случае предоставление личного автомобиля (зачастую с водителем) является обычной практикой», – отмечает Кирилл Молоков, руководитель направления «Недвижимость и Строительство» хедхантинговой компании Cornerstone. С трудностями в поиске персонала могут столкнуться компании, которым необходимы редкие кадры с очень высокой квалификацией. «Однако организации с «тиражируемым» типом персонала всегда смогут найти сотрудников в отдаленном от центра районе. Нередко фирмы переезжают за МКАД частично. Например, топ-менеджмент, департаменты, контактирующие с клиентами напрямую, остаются в центре, а бэк-офис, call-центр переезжает за МКАД», – говорит Елена Семенихина («ГЕМА Инвест»). Главное, чем должны быть обеспечены сотрудники компаний, расположенных за МКАД, – комфортным доступом к офису. В большинстве случаев сами работодатели или управляющие бизнес-центром стараются обеспечить такие условия, отмечают представители кадровых агентств. «Для тех, у кого нет личного транспорта, предлагают корпоративные автобусы или шаттлы, которые ходят по определенному, удобному для сотрудников компании, расписанию. Как правило, их остановки размещают довольно грамотно, не с одной станции метро, а с нескольких, чтобы люди имели несколько возможностей сесть на нужный им автобус», – говорит Галина Спасенова («Агентство Контакт»). По словам Кирилла Молокова, предоставление корпоративного транспорта зависит от специфики бизнеса и уровня позиции: «Варианты могут быть различны: денежная компенсация проезда, предоставление машины, шаттлы от ближайшего метро до офиса, как дополнительный бонус – возможность более гибкого графика». Готовиться к потерям Любой компании, которая решила переехать за МКАД, нужно быть готовой к тому, что часть сотрудников не поддержит ее в этом начинании. По данным онлайн-голосования** на www.irn.ru, 24,8% участников заявили, что могли бы уволиться с любимой работы из-за неудачного расположения офиса. Правда, 38,1% проголосовавших заявили, что никакие бытовые причины не смогут стать причиной увольнения: главное для них – суть работы и зарплата. «Переезд в новый офис – всегда болезненный процесс для компании, особенно если речь идет о переезде за МКАД, – полагает Елена Семенихина. – Многие сотрудники из-за значительного увеличения временных затрат на дорогу до работы принимают решение об увольнении – их количество обычно составляет не менее 20% от общей численности персонала, а в отдельных случаях может доходить до 80%». Стоит ожидать и «отложенных» увольнений. «Как правило, даже если человек соглашается на работу, где на дорогу он тратит 3-4 часа в день, его энтузиазма хватает на год, а потом он просто устает и уходит», – отмечает Галина Спасенова. Избежать потерь не удастся в любом случае, считают эксперты, но можно их минимизировать. «Например, мне известен случай, когда работодатель предлагал сотрудникам частичную компенсацию выплат по ипотеке, если они останутся работать в компании после переезда и купят жилье в кредит недалеко от нового места работы. Фирма специализировалась на информационных технологиях, поэтому было важно сохранить высококвалифицированных и редких специалистов», – говорит Елена Семенихина. Специалисты агентства Rational Grain рекомендуют объявлять о переезде и начинать подготовку не менее чем за 4-6 месяцев, тогда же стоит задуматься о найме новых сотрудников. «Некоторые работодатели еще за несколько месяцев до переезда начинают набирать новый персонал – из прилегающих к бизнес-центру районов, - согласна Елена Семенихина. - Новые сотрудники проходят процесс обучения и к моменту переезда готовы заменить тех, кто не пожелал переезжать вместе с компанией». В агентстве Rational Grain говорят, что без дополнительных затрат на персонал при переезде за МКАД не обойтись. Фонд оплаты труда должен быть на 5–20% выше, чем в среднем по рынку. Необходимо позаботиться и о бонусах, например, дополнительных днях отпуска, 13-й заработной плате. Кроме того, стоит обеспечить дополнительные материальные стимулы для переезжающих вместе с компанией работников – например, ввести квартальные и годовые значительные премии для тех, кто проработает в компании после переезда не менее 6 месяцев или года. Переезд за МКАД может привести к 2-3-кратной экономии бюджета на аренду офиса, отмечают специалисты www.irn.ru. Однако при этом неминуемо растут затраты на персонал. И чем более редкие специалисты нужны компании, тем выше будет ущерб от переезда. Поэтому компаниям необходимо проанализировать все аспекты переезда: для многих это решение может стать очень удачным, но в некоторых случаях может привести к убыткам.